摘要：我国法律规定，开发商应对所售商品房的质量有所承担。那么商品房保修期具体年限是多长？怎么计算商品房的保修期？过了房屋质量保修期如何维权？下面为您详细介绍。
１、商品房的保修期指的是什么？
商品住宅保修期是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主有保修责任的期限。
我国法律规定：开发商应对所售商品房的质量有所承担。当事人对合同中就保修范围、保修期限、保修责任等作出约定。
２、商品房住宅保修期有两个？
商品房住宅保修期分两个阶段，一是建设单位对开发商的保修期，自竣工验收合格之日起开始计算；二是开发商对购房者的保修期从开发企业将竣工验收合格的的住宅交付用户使用之日起开始计算。
（１）在正常使用条件下建设工程最低保修期限
《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：
Ａ、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
Ｂ、屋面防水工程、有防水要求的卫生间以及房间和外墙面的防渗漏为５年；
Ｃ、供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；
Ｄ、电气管线、给排水管道以及设备安装和装修工程为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
（２）商品房质量保修期
建设部《商品房销售管理办法》保修期计算原则
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，保修期从开发商交付给购房者房屋之日起计算。
ａ．房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，保修期从交付之日起计算。
ｂ．商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的最低保修期限。
３、商品房保修期具体年限是多长？
（１）屋面防水３年；
（２）墙面、厨房和卫生间的地面、地下室、管道渗漏１年；
（３）墙面、顶棚抹灰层脱落期限１年；
（４）地面空鼓开裂、大面积起砂１年；
（５）门窗翘裂、五金件损坏１年；
（６）管道堵塞２个月；
（７）供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；
（８）卫生洁具１年；
（９）灯具、电器开关６个月；
（１０）其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
４、怎么计算商品房的保修期？
《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。
５、过了房屋质量保修期如何维权？
（１）房屋的保修期限是可以同开发商商定的
国家法律规定了建筑商对房地产开发商的最低保护期。这一期限是建筑商对房地产开发商的保修期限，从工程竣工验收合格之日起计算。但是，等房子销售到消费者手中，上述规定的保修期限很可能已经过了大半。
开发商对住户承诺的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限为基础，扣除房子验收合格到销售给住户的这段时间确定。因此，这一期限要比上面规定的房屋保修期限要短许多，有时可能住户拿到房子，一些保修期已经过了。其实，房屋的保修期限是可以同开发商商定的，这就要求我们订立购房合同时，一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》，看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间；如果觉得保修时间太短，可进行补充约定。
（２）保修期过了仍可处理
房屋出现质量缺陷，首先应该确定属于何种问题，是否在保修期限之内。若在保修期限之内，应马上找开发商要求处理。同时，应记明因为房屋质量缺陷造成的损失，便于之后要求赔偿。
对超过保修期的房屋质量问题，购房者要区分清楚情况以便进行处理。
如果是因为开发商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追诉。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。对于确实超过期限的房屋质量问题，购房者也可以找开发商，要求其本着为客户负责的态度，提供维修服务，可能需要支付一定费用。
